港资押宝西部“双城”

    近来，以香港为代表的外资开发商开始大规模移师重庆、成都，成片囤积土地。在香港投资者眼中，重庆的地位向来较高。前几年海外投资者要进入西部，首先要求去重庆考察或先落户重庆。1997年重庆升格为直辖市后，港资的进入步伐更明显加快。有资料显示，港资已成为当地房地产外资主力，约为此类外来投资总量的80％甚至更多。

    4月19日，李嘉诚旗下的和记黄埔和长江实业两家地产公司(简称长和系)联合发布公告，以24.53亿元在重庆市投得一处住宅及商业用地。这处100万平方米的土地，坐落在重庆市南岸区杨家山，附近还有一处在建的珊瑚水岸住宅项目也属于长和系。

    而近两年来，以九龙仓、华人置业、嘉里置业为代表的港资地产商，频频在成都出手掠地，其数量高居外来地产商之前列。“香港鳄”已成为成都楼市主要外来资本势力。不仅如此，近一年多来，“香港鳄”在成都的扩张步伐明显加大加快，不仅企业数量越来越多，而且投入巨大，动辄七八亿元甚至上十亿元。纵观港资地产商在成都及重庆的拿地情况，其楼面地价普遍高于所在区域同时期的地价水平，较高的开发成本决定了产品定位只能向高处走。并且，港资地产一直走豪宅路线的企业，估计会将这种路线延伸到成都及重庆。

    楼市凸显“试验区”效应

    最近，成都被国务院批准为“试验区”，“试验区”效应已基本显现。据统计，6月成都市的销售面积为227.5万平方米，比5月增长约16%，五城区更增长了约28.2%，而价格也有所增长，6月份成都市的商品房交易均价为4485元/平方米，商品房销售达到了历史最高值。一夜之间，重庆楼市由“温”转“热”。重庆市国土资源和房屋管理局称，当地房价在重庆获批“试验区”之后两周内上涨7.6%。

    重庆楼市一直以刚性居住需求为主，投资性需求所占比例很小，外销比例仅10％左右。正如当年的深圳、浦东一样，“试验区”的出炉，给外来和本土开发商提供了足够的想象空间，对重庆楼市的推动力，无异于“核能量”爆发。

    除了“试验区”效应外，港资地产商青睐重庆、成都还另有乾坤。分析人士指出，上海等热点城市房地产投资收益率在7%-8%左右，远远高于世界的平均水平4%-5%；而重庆、成都房地产收益率更高于上海等热点城市，以及庞大的市场份额，促使港资加速流向重庆、成都。

    从长期来看，西部城市能够容纳非常多的房地产投资。如成都房地产业发展相对滞后，楼价仍有不少上升空间，投资风险较低，对外来投资商会有更多吸引力。在调控政策风声趋紧之时，无论是为了规避风险，还是挖掘潜在的商机，精于计算的国际财团此时逐步移师西部城市，都是合理的选择。

    此外，在当地政府鼓励外来投资的背景下，众多西部城市的劳动力充裕，管理成本低，原材料价格低廉，综合成本大大降低，这一切也都将提高大额投资者的预期回报率。

    西部楼市潜伏危机

    业内人士认为，西部房地产业的兴起也逐渐显露出投资过热的不良苗头。事实上，西部城市的房地产市场将会因为外来大资本的杀入而充满变数。西部城市房地产投资的高位反弹，可能引发房地产供给规模过剩风险，加剧土地资源、钢铁等生产资料的浪费和价格上涨压力，从而妨碍城市化进程。

    据统计，西部城市今年一季度的住宅施工面积总共达27848万平方米，相当于同期商品房销售面积的13.8倍；竣工面积总共2619.3万平方米，比同期商品房销售面积总计多近600万平方米。

    在房价方面，几乎所有的西部城市的楼价水平与当地居民实际可支配收入之间，存在相当大的差距。而外来投资涌入改变了西部城市房地产市场的格局，迅速拉升楼价，也不可避免地透支着未来的购买力。

    据调查，重庆外商投资房地产企业的“存货”在不断增加，去年重庆135户正常经营的外商投资房地产企业有着177.46亿元未售出的商品房，额度同比增长14.5%；其中现房占21.82亿元，同比增长24.7%。

    有关专家表示，上述问题或可归结为楼市的隐性泡沫，但与上海等地高楼价下的地产投资虚热看上去不一样，实际上同样存在着值得警惕的危机。当大家都认为一些市场前景很好、回报丰厚而且非常安全的时候，风险其实已经悄悄出现。（林华）