调查背景高房价下北京难寻“普通住宅”

    自2006年年中至今，“五环内难找万元以下楼盘”的现象已经让北京难寻政府界定的“普通住宅”。调查数据显示，从去年年中至今，除了平谷、延庆两个比较偏远、土地类别为七级以上土地的区县以及房山、大兴、密云部分地区外，北京其他十六个城区和近郊区在售预售商品住宅项目和现房住宅项目共500余个，销售均价都超出了北京“普通住宅”的价格限定，即高于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以上。以下是一些典型地区楼盘的价格和同级别土地平均房价1.2倍的对比。

    比如位于朝阳北路土地级别为五级的天鹅湾，按照土地级别，交易均价应为6047元\)平方米，平均交易价格1.2倍是7256元*平方米，但实际上，该项目均价为14000元*平方米；位于圆明园的四级土地级别的褐石，项目均价17000元*平方米，而按照土地级别平均交易价格1.2倍也不过9298元*平方米。

    采访中，记者还发现，快速上涨的房价甚至让北京多个楼盘出现了前期和后期同质却不同性质的现象———前期为“普通住宅”，后期为“高档住宅”。以五棵松紫金长安为例：李小姐是在2005年购买的紫金长安一期，购买的价格每平方米不到6800元，而她的朋友是在今年年初买的，每平方米近13000元，五棵松地区为四级土地，平均交易价格1.2倍为9298元，也就是说，相同的小区、相同的品质，因为购买时间不同，李小姐买了“普通住宅”，而她的朋友买的却是“高档住宅”。

    同样，二手房市场也是如此，根据北京链家房屋中介公司提供的统计数据，按照当前执行的普通住宅和非普通住宅判定标准，即便是亚北立水桥、北七家地区的天通苑以北，回龙观霍营地区、沙河地区，大兴黄村、旧宫地区，通州果园、九棵树等偏远地区，原本是普通住宅的二手房，由于价格的上涨，从去年开始至今，这些区域的二手房都由普通住宅“升级”成非普通住宅。

　　各方看法

    在房价快速上涨的北京，在新的经济适用住房、限价房还没有形成市场供应的今天，现行的“普通住宅”标准下，北京已经难寻到“普通住宅”的踪影。而面对北京“普通住宅”销声匿迹、针对普通住宅制定的包括契税在内的税费优惠政策成为“一纸空文”的现实，业内人士认为，不是北京的住宅楼盘一夜之间品质升级为“高档住宅”，而是北京房价快速上涨所致。也正是如此，以香港中原地产北京公司总经理李文杰为代表的业内人士提出，政府应该根据房价上涨的速度迅速调整北京“普通住宅”的标准，以让更多的普通购房人享受到购买普通住宅的税费优惠。

    据了解，上文中提到的现行按照三个条件界定“普通住宅”的政策始于2005年6月1日。当时，北京市区分普通住宅与非普通住宅执行上文中的三个条件。而之前，北京购房人能否享受到契税减半等购房税费优惠政策先后实行过“120平方米面积界线”以及“9432元/平方米价格界线”：2001年9月开始，面积在120平方米以下的房子都减半征收契税；面积在120平方米以上的房子，120平方米以下部分减半征收，超过部分和高档住宅一样征收全额契税。

    2002年7月1日以后，北京取消了界定普通住宅与非普通住宅“120平方米的面积界线”，改成“上年平均房价的两倍”即9432元/平方米为契税征收时界定普通住宅与非普通住宅的界线，即购房人购买单价在9432元/平方米以下的房子，就可以享受“普通住宅契税减半”的优惠，减半缴纳契税；购买单价在9432元/平方米以上的房子，则和别墅、高档公寓一样需要全额缴纳契税。

    而从2005年6月1日开始，北京实行了新的普通住宅界定标准，上文提到的需要同时满足三个条件：即小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的才是普通住宅。

    需要指出的是，2005年6月前后北京市颁布新的普通住宅界定标准的时候，有关部门承诺其中的第三条“各土地级别住宅平均交易价格”要“依据上年住宅平均交易价格确定‘每年公布一次’”，而事实上，2006年4月3日北京市有关部门依据承诺公布了“2006年”的标准后，2007年至今，有关部门还尚未根据2006年北京住宅平均交易价格调整2007年北京普通住宅的界定标准。

    不少购房人以及业内人士提出，事实上，在“90平方米中小套型住宅需要占70%以上比例”的政策出台后，北京普通住宅界定标准中的前两个条件———即小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下实际上已经“形同虚设”，因为“普通工薪阶层能买得起的肯定是90平方米以下的中小套型住宅”，而房价快速上涨的今天，尽快根据2006年度成交情况公布新的“同级别土地上住房平均交易价格”、扩大北京市普通住宅范围，让更多的普通购房人享受到普通住宅购房优惠政策已成为众望所归。

    2006年，本市享受优惠政策的普通住宅标准不变，即应同时满足以下三个条件：

    住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格1.2倍。

    一级土地上普通住宅平均交易价格由2005年的11068元,平方米调整到11454元-平方米；

    二级土地上普通住宅平均交易价格由2005年的9555元-平方米提高到10592元-平方米；

    三级土地上普通住宅平均交易价格由2005年的8040元-平方米提高到9289元-平方米；

    四级土地上普通住宅平均交易价格由2005年的6886元-平方米提高到7749元-平方米；

    五级土地上普通住宅平均交易价格由2005年的5462元-平方米提高到6047元-平方米；

    六、七、八、九、十级土地上住房平均交易价格由2005年的4526元-平方米提高到4828元-平方米。

    北京市住宅平均交易价格依据上年住宅平均交易价格确定，每年公布一次。（余美英）