刚性需求萎缩影响新房

　　研究认为，2007年本市商品住宅预测需求总量为1981.5万平方米，比2006年减少约7.73%。需求减少但幅度不大，主要有三方面理由：一是今年国家依然可能出台重大房地产调控措施。由于过去一年全国70个主要城市房价上涨超出预期，因此今年在货币、税收、土地和住房保障等方面可能有后续调控措施出台。

　　同时，商品住宅消费需求存在萎缩可能。2006年是本市结婚大年，全年估计总数在15万对，形成了阶段性的购房刚性需求。而2007年婚房需求将不会超过去年的总量；世博会园区和2010年交付使用的地铁站动迁量基本完成，由动迁形成的刚性需求估计也会低于去年；持币待购的群体仍在观望，这些都直接影响今年商品住宅需求量。

　　不过，需求也不可能出现大幅下跌。上海“十一五”平均每年新增人口24万人，来沪流动人口比重越来越大，巨大的外来人口和中心城区人口正逐步向外环线以外区域扩展。城市化和居民住房改善带来的住房需求，支撑了上海新建商品住宅的未来消费市场。

　　二手房需求量降幅较大

　　相比新房，2007年本市二手住宅需求总量预计约1528万平方米，比上年减少17.6%，降幅较大。

　　本市二手房住宅市场在1998至2004年经历了快速发展期，2004年达到最高点，接近新建商品住宅交易量。2005年由于宏观调控，二手住宅交易量急剧萎缩。2006年由于动迁需求刚性不减，交易量有所反弹，一批原先准备在2005年入市而作罢的投资者不再等待。
研究认为，2007年上海二手住宅需求总量下跌的主要原因是房地产调控政策及后续可能出台的政策，将进一步影响二手房市场。不过，依然有一些值得关注的热点板块，如新天地、新闸路、中山公园、董家渡、春申、田林、凉城、黄兴、塘桥、世纪公园等板块。

　　商品住宅供应略有减少

　　在市场需求有所萎缩的情况下，供给也会做出相应缩小的调整。据预测，今年本市新建商品住宅供应总量2117.5万平方米，同比减少..8%，降幅几乎是需求量降幅的一半。自2003年本市商品住宅供应达到高峰值后，近3年来逐步走低，2007年可能延续这一趋势，但下降幅度应有所缩小。

　　在宏观调控背景下，市场将实现动态的供需平衡。同时，房地产开发商对2007年市场的预判既不明朗，也不乐观，除极少数大型房地产企业外，大多数采取的是稳健、慎重、收缩的开发战略。

　　据分析，今年，内环内、内中环和中外环将延续过去几年发展态势，即三个区域的新建住宅供应量继续下滑；而外郊环和郊环外的新建住宅供应量约占全市总量的70%，延续三年来比重不断上升的趋势。

　　价格增幅低于收入增幅研究认为，2007年上海新建商品住宅价格小幅上涨，涨幅可能高于2006年，但低于上海市GDP增长幅度和人均可支配收入增长幅度。房地产调控政策对新建商品住宅价格水平的影响将十分明显，不会出现房价大起大落。

　　值得注意的是，由于全国大部分地区的房价依然坚挺，去年只是涨幅回落，这一价格态势对上海商品房价格具有回拉作用。上海商品房中的办公楼、商铺、工业厂房的价格水平近几年一直保持高位运行，对商品住宅的价格也存在牵制作用。此外，土地价格以及钢材、水泥、木材等建筑材料价格上涨，也会造成商品房开发要素成本下跌空间有限。

　　分析上海各环线，除中外环和郊环外两个环线销售价格下跌，其他三个环线销售价格将出现上涨。由于住宅市场的投资和投机性需求被抑制、市场预期看跌、未来郊环外将有大量商品住宅上市等因素，引发购房者持币观望，从而造成部分环线区域的价格走低。