“限外令”的出台，给一年多来持续高热不退的北京房地产市场带来一丝波动。

　　“身份认定”是关键

    “限外令”是北京市2007年对一路“高歌猛进”的房地产市场祭出的第一道“杀手锏”。此间分析人士认为，新政策中最为要害的是对境外机构、境外个人身份认定和行为判定作出了详细规定：个人购买要出具居留状况证明，机构购买则强调必须是自用。

    记者从北京市建委房屋交易市场管理处获悉，今后，境外个人的购房情况将被录入北京市统一的信息平台“交易权属管理系统”，验证境外个人的购房套数，如发现不是第一套购房，将不予办理登记手续。

    新政策明确规定，境外机构对购买商品房进行出租、出售等经营活动，遵循商业存在的原则，必须申请设立外商投资企业，取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。业内人士表示：“各部门联手进行身份认定和行为判定，基本堵住了境外个人和机构投资炒房的通道。”

    市场反应平淡

    “限外令”出台后，记者电话采访了几个北京市黄金地段的外销楼盘。楼盘销售人员告诉记者：“其实，从去年下半年开始，外国人来看房买房的就开始渐渐少了。这两天，针对外国人的楼盘销售情况并没有发生特别明显的变化。”

    据了解，为了防止境外热钱炒房，有关部门对境外机构和个人的购房政策早在研究之中。2006年7月20日，北京市建委给开发企业下发了紧急通知，称境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不符合此条件不得购买商品房。

    据统计，北京市建委紧急通知下发后三个月，以外资身份在京城购买写字楼散售面积的客户成交套数仅为12套，成交面积为2846平方米。而在政策发布前的三个月内，外资购买写字楼成交89套，成交面积12687平方米，政策前后对比交易量下降了将近六成。

    一位销售经理告诉记者：“从去年下半年起，业内都在传限定政策出台是早晚的事。”

    对北京房价影响微弱

    据介绍，境外资金在北京购房的比例占到了北京房地产市场交易额的7%左右。境外个人投资主要集中在高档公寓，而境外机构在北京主要投资在高档酒店、商业、办公楼以及高档服务式公寓。

    中国人民大学土地管理系教授林增杰认为，“限外令”出台，对改变外资购房市场缺乏管理的现状有积极作用。从长远来看，“限外令”使房地产市场更趋于规范、合理；但短期内，不会对北京房价造成太大的冲击。

    “从供求状况分析，‘限外令’实施后高档楼盘的需求相应会有一些减少。但这些变化还不足以拉动高档楼盘价格下降，从而影响整个楼市。”林增杰说。