| 英国共享产权住宅 一分钱买一分权 |
作者：中财网 文章来源：中财网 点击数： 更新时间：2007-1-24  |
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新年伊始，经济适用房问题又一次成为了各界关注的焦点。北京市北部城区新楼盘审批受严格控制，天通苑、回龙观未来两年内将不再审批建设新住宅项目，这意味着近期昌平地区将没有新建经济适用房项目的计划，很多等待中的市民不得不再次推迟自己的置业计划。放眼全国，郑州市3000套经济适用房公开销售，立即引来1.5万市民申购。昆明市首批经济适用房呼之欲出，但无论是政府、学者，还是市民，对其分配方式和定价等问题仍存疑虑。
作为住房商品化之后政府为城市中低收入家庭提供的一种公共福利，经济适用房对怀着购房安居梦的广大市民来说，真可谓"让人欢喜让人忧"。供应量不足、分配制度不完善、建设标准不统一，种种问题的累积使大众对这一初衷良好的政策意见越来越大。经济适用房该如何建、如何管，成为了政府必须面对的问题。
纵观全球，无论对哪个国家来说，解决中低收入家庭的居住问题都是一个挑战，关键是如何通过创造性的政策手段，平衡政府、市场和购房者的关系，提高政府资源的利用效率。英国经济适用住宅的运作体系为我们带来了一些启示。
在英国的住宅体系中，经济适用住宅分为三类，一是廉租房，这与国内的做法基本一致；二是折价房，即由政府资助建设或开发商建设的，为满足中低收入阶层需要，以低于市场价格的价位出售给符合条件的家庭的住宅，相当于国内目前所说的经济适用房；三是共享产权（shared ownership）住宅。
共有产权运作模式
共享产权住宅，顾名思义，指的是购买者购买并享有住宅的部分产权。在这种方式下，购房者购买住宅的一部分产权（通常是25%或50%），代表政府管理经济适用住宅的住房协会拥有剩余的产权。购房者在居住期间需要向住房协会支付剩余产权的租金（政府会对租金给予部分补贴）。当他们有能力购买更多产权时，可以向住房协会提出申请，购买其余部分的产权。而当他们因为搬迁或其他原因需要离开居所时，也可以将自己拥有的那部分产权出售。
作为租住廉租房和购房之间的一个过渡，这一类型的经济适用住宅近年来在英国发展得非常快，成为了许多中低收入家庭置业的首选方式。
共享产权住宅的成功，很大程度上得益于其高度市场化的运作模式。在此模式下，政府给予购房家庭的仅仅是部分租金补贴，而不涉及房价。无论是初次购买、加购产权还是转让产权，这些住宅定价都完全依据当时的市场价格。每当产权发生变化时，住房协会都会对房产的价值进行重估，以此作为产权交易的基础。
而市场化的定价使这个体系中各个相关群体的利益都得到了体现。
从购房者的角度来说，共享产权通过降低置业门槛的方式满足了他们置业安居的愿望。一方面，由于共享产权住宅的供应数量远大于折价住宅，因此，相较折价住宅而言，申请共享产权住宅要求的条件也要宽松很多，申请成功的机率大大提高；另一方面，尽管他们拥有的只是部分产权，但是他们同样可以享受到住宅升值带来的好处，完成个人资产的增值。
从政府的角度来说，首先，给予共享产权家庭的补贴额度实际上小于折价房和廉租房，节省了政府资源，使更多家庭能够享受资助；其次，市场化的定价也打消了人们通过购买经济适用房获利的念头，使甄别购房者资格的工作得到了简化；最后，住房协会所持有的产权也会随着市场价值的提升而升值，完成政府资源的保值增值。
从开发商的角度来说，由于是市场化定价，因此共享产权住宅方式并不会挤占他们的利润，因此在三类经济适用住宅中，他们最愿意参与的也是共享产权住宅的建设。
正是因为通过市场化的方式较好地平衡了各方利益，所以各方对共享产权住宅都有较高的认同度，使之得以不断延续和发展。
市场化降低道德风险
从某种角度来看，英国这种共享产权住宅的做法恰好可以有效破解我国经济适用房建设分配中存在的一些问题。
必须认识到，即便同样是中低收入家庭，其中也还有分层，相当部分的中等收入家庭并不是绝对没有能力在市场上购房，而只是出于积累不够的原因，暂时无法进入市场。如果将这部分人区分出来，以类似共享产权的办法解决他们的居住问题，对缓解目前经济适用房严重缺乏的情况应该会有所助益。
此外，在共享产权住宅体系中，由于每一次产权交易的基础都是市场价格，想通过这种方式赚取差价几乎是不可能的事，因此也就大大降低了分配过程中的道德风险，确保了政府资源能够真正用在有需要的人身上。
当然，我们的国情与英国并不相同，也不可能完全照搬他们的做法。但是这种在经济适用住宅建设和分配过程中引入市场力量的做法却值得我们学习和思考。毕竟，如何解决中低收入家庭的居住是一个复杂的问题，不可能用一种模式就解决所有问题。
但无论用什么模式，人人安居乐业的目标却是不会变的。（陈颖） |
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