曾经的激情

    ２００５年３月－５月，云南首个合作建房联盟发起人崔建群的旗下汇聚了５００多名会员，由于通过成立社团拿地建房无望，崔直接与５位主要成员投资１００万元成立云南仁联房地产开发公司，以企业身份运作个人合作建房。

    仁联地产先后相中７－８块地，但拿地必须首先解决资金问题。崔认为资金来源有三种：用别人的钱拿地、施工，最后再行回报；用别人的地，与地主合作开发；最后一种才是先集资，再拿地施工。三种方案各有风险，第一种需考虑回报投资问题，第二种要防备地价高出市价，第三种需考虑资金安全。

    这几乎是所有合作建房组织面临的难题。崔选择了第一种。２００５年５月，他南下香港、广州之后充满信心地宣称，已经物色到有意向的投资人……但整整一年半时间过去了，仁联房地产公司偃旗息鼓。崔建群仿佛人间蒸发，电话已成空号……

    另一名合作建房发起人：前云南师范大学心理学副教授王义祥于２００５年也在短短几天内招集了近５００人。他的模式与崔建群不同，他首先倡导集资３００万元，会员们在银行各自开户，委托银行管理，之后，他希望找到“有良知”的开发商以最低成本进行开发。另一方面，他一直没有放弃自行拿地的努力，以便把成本降到最低。但一年半过去了，王义祥及其会员们仍然被地块、资金拦在门外……

    就差一步？

    ６３岁的王义祥至今壮心不已。他告诉记者，地块是核心问题。他说，个人合作建房在法律法规上没有碰到麻烦，理论上也完全可行，但为什么就是没法捅破那一层窗户纸？关键是获得土地之难远远超乎想像。

    获得土地无外乎三条途径：第一，参与招拍挂。合作建房联盟也只能通过竞拍方式拿地，但其高昂成本实在难以承受。王义祥的合作联盟原本已经与两家土地持有者谈好价格，但最终却被房地产商以更高的价格抢走。

    第二条路是与有地单位商谈，用他们的地、参与他们的集资建房，这显然无法照顾到所有会员；而单位的土地性质也是大问题，在其他性质土地向住宅用地的变更中，有地单位往往要求联盟支付中间的变更成本，联盟实在无力应付这样的变数。

    第三条路看起来最简单：直接与开发商合作，全权委托开发。

    王义祥在尝试三条路同时走，他相信必然有一条能走到底。但无论走哪一条，资金都是大问题。现在他和崔建群殊途同归了：找到两家省外的投资公司，目前对方表示出一定兴趣，但具体运作仍然在进一步商谈之中。

    “什么时候谈成？我也不知道……”王义祥一声长叹。

    期待援手

    个人合作建房仅仅在温深两地取得初步成功都向人们展示出它的悲壮色彩，而业内认为这样的悲壮甚至悲剧原本就是合作建房的先天不足。昆明市国土资源局地籍处处长周子龙认为，招拍挂方式即使能成功突破，但正如联盟自己物色投资的之路，后期的资金又如何管理？项目开展之后又如何让各个环节减少开支？怎么样才能真正做到低价？太难了。仅仅技术环节就不具备操作性。

    但合作建房者面临的远非单纯的技术问题，也不仅仅只有“土地”这一步之遥，而是面临市场环境、税收、房地产大环境、法律法规等一系列障碍。

    一直对此给予高度关注的云南大学法学院教授宋笛分析，全国个人集资建房之所以难产，它突出显示了目前民间参与房地产开发的巨大困惑――民间力量一旦介入原本单一的房地产开发模式，必然遭到后者既得利益集团的重重打压，如果现有的开发商体系势力不被削弱，政府没有积极的扶持政策，个人合作建房就很难胜出。

    “最关键的因素是地方政府、职能部门如何对待这种降低房价的民间呼声――尤其在土地问题上，土地的财政化政策其实并没有形成真正的土地市场化，实际形成了政府与民争利的局面，这也是导致房地产价格居高不下的关键因素。

    作为一种经济适用房与廉租房之外的一种新的补偿机制，个人合作建房突破单一的房地产开发的垄断局面，让更多中低收入家庭真正居者有其屋，其积极意义恐怕将远远超过它的负面影响。“观望、打压都不对，政府应该在老百姓最需要的关口搭把手。”宋笛说。