独特的土地制度

    香港政府大规模地兴建公屋和居屋政策在一定程度与其独特的土地制度密切相关。这种土地批租制度可具体归纳以下几个方面：

    一、政府可以通过定期或不定期地批租土地，来调控房地产市场。通常，土地批租的方式有三种：公开拍卖、书面招标和协议批租。对商业性和竞争性强的土地，政府多采取公开拍卖的方式。

    但是，对政府扶持的公共住房项目，公共基础设施、学校、教堂、医院、福利设施和慈善事业用地，政府多采取协议批租的方式，并允许土地使用权在约定的期限内自由有偿转让、抵押、继承和赠送。

    二、通过土地批租获得土地使用权的开发商和其他承租者须支付两笔费用：一是在签约的当天一次性支付地价款，即土地出让金。二是每年承租者还要支付一定的租金，租金与土地的实际价值无关，一般每幅土地年租为1000港元。

    为抑制土地投机，维护地产市场的稳定，依据《中英联合声明》，政府每年批租的土地不能超过50公顷，政府提供的公屋用地不在此限定之内。但从实施情况来看，在过渡期每年实际批租的土地远远超过了此上限，这为1997年房地产泡沫埋下了隐患。

    三、政府对土地市场的管理主要手段：一是法律手段，依据城市规划条例，对土地的开发利用提供指引，提高土地整体利用效率和优化空间布局。二是土地批租和租约的履行。未经规划部门许可，不能随意改变土地用途。三是房地产税收制度。

    值得借鉴的经验

    从香港住房政策的演变及制度建设的进程，至少有以下经验值得借鉴：

    一、政府干预市场的职能不放弃。香港经济高度市场化，但住宅有特殊性，既是商品，更是人们生活的必需品，这使得香港政府积极干预住宅市场，并在住宅市场上始终保持不可或缺的职能。这与我国内地住宅商品化、市场化进程中，政府一方面没有为中低收入者提供必要的廉租房和经济适用房，另一方面却最大程度上保留着垄断行业住宅福利，两者形成了鲜明对比。

    二、 政府干预职能界定清晰。在住宅市场上，政府的职能就是市场缺什么，政府补什么。香港政府在住宅市场上的切入点，就是提供市场短缺的中小户型（45～50平方米）、中低价位住房，只满足居民家庭基本的住房需求。且政府扶持的对象绝不是人人有份的“泛福利”，只提供给特定收入线以下、住房短缺的家庭，且有一套公开透明的收入和资产申报制度、轮候制度和退出机制，保障公屋分配的公开公正。而内地廉租房、经济适用房由于扶持对象不清，建筑标准过高、户型过大，分配管理环节上政府与企业职能界定不清，结果是让富人占了穷人的便宜，经济适用房成了投机炒作的对象。

    三、政府干预手段的市场化和制度化。香港政府除直接投资兴建公屋以外，更多是利用市场化手段引导私营部门优化住房供给结构，鉴于香港土地资源短缺，政府利用优惠的土地政策（协议批租）、税收政策（税费减免）和金融政策等，鼓励非营利组织和私营部门积极参与兴建居屋和可支付的小户型住宅，并通过制度建设和制度创新促进住宅市场发展。相比之下，内地在引进市场机制时，制度建设却严重滞后。我们在推进住宅商品化的进程中，对低收入者的住房保障制度、规范的市场秩序却没有建立起来。我们在推进土地交易市场化的进程中，对政府滥用权力却没有做出限定，权力腐败扭曲了土地价格，加剧了土地资源的浪费和使用效率低下。我们在将银行推向信贷市场的同时，却没有从制度安排上为他们提供规避和防范金融风险的工具和路径，金融基础设施（企业个人征信制度）不健全、抵押担保保险制度缺位、信托证券化创新滞后，均造成金融风险的集中和银行经营风险加大。

    简言之，我们需要住宅市场化，以满足人们日益增长的住房需求；我们更需要强化政府制度建设和住房保障的职能，以促进市场规范健康发展。

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