刚刚结束的中央经济工作会议提出了明年经济工作的主要任务,其中“加强对房地产市场的合理引导和有效调控”被放在了相当重要的位置。而不久前，全国人大常委会委员长吴邦国在香港考察时也表示：“内地在发展经济适用房和廉租房方面，可以借鉴香港的成功经验。”人口密度高（每平方公里6946人） 、土地资源短缺是香港解决住房问题的天然障碍，而香港用公屋制度解决了30%以上人口(约200万)的居住问题，其成功经验到底是什么，中国内地又从中能借鉴什么？看来已经纳入到了决策层的视野。

    三个阶段奠定基础 

    香港住宅业的发展及政府的介入要追溯到20世纪50年代。其住房政策的演变大致可分为三个阶段：

    第一阶段：消除“房荒”阶段。在第二次世界大战结束之后，大批难民的涌入使得香港人口在短短几年内从50万剧增至200万，“房荒”可以说是困扰香港当时社会经济的首要问题，这迫使香港政府开始介入住房市场。1953年，政府推出的公共房屋计划主要是为救助和安置木屋区遭受火灾的灾民和最贫困阶层的住房问题，为他们提供一些临时性房屋或公共屋村（即廉租屋）。

    第二阶段：住房条件改善阶段。1972年，港府推出了“十年建屋计划”，这是政府积极从供给方面入手，全面改善港人住房品质的重大举措。计划的设计初衷是将住在贫民窟和木屋的居民迁移出来，让他们搬进永久性独立单元的公屋，

    为该计划的实施，港府于1973年成立“房屋委员会”，经过10年的努力，该计划兴建了22万套公共住宅，以较低的价格出售或出租，致使约有100多万人从中受益。

    第三阶段：推进“居者有其屋”阶段。1976年，港府推出了“居者有其屋计划”。香港房屋委员会负责“居屋计划”的选址、设计、开发和出售，居屋通常以成本价（低于市价的1/3或1/2）出售给中等偏下收入者。为此政府设立了“居者有其屋计划”专项基金，同时，鼓励私营开发商积极参与政府的“居屋计划”。

    1988年，政府推出了“长远房屋战略”和自置居所贷款计划，目的是为所有港人提供一套设备齐全的住房。政府除继续修建公屋和居屋外，将政策扶持方式从供给方面转向需求方面，即通过提供优惠贷款帮助居民购买私人兴建的住房，逐步减轻政府提供公共住房的负担。此外，对房屋委员会进行了改组，主席由政府委任的非官方人士担任，从而有利于吸引更多私人资本进入普通住宅市场。

    经过政府多年的努力，香港已告别了昔日的房荒，但政府仍是租赁市场上的主导者。

    政府主导的公屋管理

    在香港，由政府提供的住房占住房市场总量的45%，政府对各类公共住房均实施统一规划、统一建设、统一分配和统一管理。

    政府依据市场的需求来决定出租房屋的供给规划，包括5年、10年中长期计划。

    政府为公共住房划拨土地、提供资金保障和组织施工建设。这包括鼓励私营机构参与公共住房建设，特别是非营利组织参与，如房屋协会就是于1948年成立的、专门从事优质价廉住房建设的非营利性组织。无论是私营还是非营利组织参与公共住房兴建计划，必须遵守政府制定的公共住房建设标准，1950年的公屋人均居住面积只有3.2平方米，2005年已提高至11.7平方米。

    同时，无论是房委会还是房协或私营机构参与兴建的公共住房，都必须按政府制定的公共住房租赁和购置资格标准，由房屋署统一分配。人们要想得到公共住房，必须提交申请、接受资产审查和遵守轮候规则。

    正是由于有这样一套严密的组织管理体系，才有效保障各参与主体（政府与私营机构）权、责、利的分明；才有效避免了政府项目实施中，私营机构在设计、建设施工环节的偷工减料降低房屋质量，在出租出售对象与政府政策扶持目标不符，以及物业管理脏乱差等问题的发生。

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