▲一些学者认为，我国住宅市场的历史很短，还远远谈不上成熟。(资料片)

    与其他商品不同的是，市场房价往往会因为某些特殊原因而扭曲。

    2006年新一轮房地产调控实施以来，全国大部分城市房价不跌反涨，北京、大连、广州等地陆续接过了房价上涨的“接力棒”。各地房价普遍快速上升，老百姓的收入增长却远追不上房价，房价收入比迭创新高，住房消费已被公认为是当今中国人最沉重的生活负担之一。

    一方面是房价不断走高而且出现“购销两旺”的市况，另一方面则是大多数工薪家庭因无力承受高房价而望房兴叹。这既折射出社会财富分配的差异在扩大，也表明在社会住房保障方面政府职能的缺失。这种状况或许已经影响到社会的稳定与和谐。不过，从今年出台的一系列政策看，中央政府已加大了对房地产的调控力度。据一位业内人士预测，最迟到明年底，房地产市场局面将有所改观。

    ■高收入者率先冲入楼市

    大约是在几年前，一些学者引用国外发达国家房价收入比的概念来论证目前我国许多城市房价过高，超出普通家庭的承受能力。学者们认为，发达国家的房价收入比在6至8倍左右，是比较合理的区间。也就是说，购买一套住房的价格大约是家庭年均收入的6至8倍，而目前我国大多数城市的房价收入比超过13至15倍。由此可以认定，如此高的房价收入比极其不合理。这一说法，得到众多买不起房人群的普遍认同。

    清华大学博士谢岳来认为，我国住宅市场的发展历史还很短，远远谈不上成熟。住房分配体制转型背景之下的城市居民居住现状，一方面是公房私有化造就的极高的住房自有化率(约80%，高于美国和大部分欧洲国家)，另一方面是商品房市场上偏高的房价收入比。这一点几乎也是所有从计划经济转向市场经济的转型国家的共同特点。

    在房改之后需要住房的群体当中，是高收入阶层率先进入了商品化的住宅市场，而广大的中低收入阶层，尚未成为住宅市场的重点顾及对象。就目前而言，80%的商品房是由20%的最高收入人群购买。这一事实很好地解释了为什么当前“住宅市场价格如此坚挺”与“房价收入比如此之高”两者能够并存。从全社会平均的意义上统计出来的房价收入比，当然不能解释面向高端人群的住宅市场的价格水平。

    ■“他们如此富有，他们只想买房”

    除了高收入家庭的住房消费外，为了保值而大量购房，也成为不少富裕人群的选择。招商银行曾委托零点远景调查作过一项调查，调查对象的标准是个人金融资产在50万元以上的都市高收入群体，调查结果表明高收入群体大多偏爱保值型的房地产投资。

    现实中的情况也确实如此。无论是在北京还是在上海、深圳、广州等城市，有相当一批“先富一族”买房只为投资，甚至作为储蓄，而房产升值的财富效应则令更多的人加入购房行列。

    业界资深人士袁一泓向记者这样描述了一番他的耳闻目睹，“我曾见到过一位‘普通得不能再普通’的中年女性走进北京国贸附近的某售楼处，一口气买了8套房。那是当时该地区最贵的住宅。后来她又在同一公司开发的楼盘买了7套房。据说她是经营洗脚、健身业务的。还有一位房地产圈的朋友告诉我，有位餐馆老板想现款购买他们公司的豪宅，大约300多万元的三居室，而这位企业主已经买了10多套房子……”最后，袁感叹“他们如此富有，他们只想买房”。

    富裕人群的投资购房大多选择大都市的黄金地段，因而房价也比较高。由于是以投资为目的，所以决定这部分购买力的市场因素并非主要是价格因素，而是房产未来的升值空间。这在一定程度上推高了地产的区域价格，同时也拉高了城市的平均房价。虽然从总人数上看，能买得起十几套甚至几十套房的，绝对只是“一小撮”最富有的人，但当统计数据把这些人的投资购房摊入到人均拥有住房面积以及住房自有率中时，难免会让众多无房的人们感到郁闷。

    ■高房价不需要理由？

    按理说，房价的高低是市场供求关系的反映，但与其他商品不同的是，市场房价往往会因为某些特殊原因而扭曲。

    中国社会科学院财贸所城市与房地产经济研究室博士况伟大认为，住房市场的一个典型特征是房产的不可移动性，这决定了住房市场的竞争是空间竞争。例如，北京东三环的开发商主要与东三环的开发商展开竞争，与南三环的开发商则构不成竞争关系。相邻竞争的开发商，其定价采取了价格领袖制的形式，由先来此地的开发商制定房价，后来者跟随其价格走。价格领袖制实际上就是价格垄断。在垄断条件下，没有供给曲线，只有需求曲线。垄断是属于市场失灵的地方，需要政府管制。

    建设部权威专家陈淮认为，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。

    亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65%。房子还是那些房子，人口还是那些人口，甚至社会收入水平也变化不大。仅仅是人们的社会预期改变了，房价就大跌了。也就是说，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。以住房可供量与实际住房需求对比来判断房价高低，同样不符合市场经济的客观规律。

    从目前情况看，高房价中除了开发商要牟取的超额利润外，政府税费等“刚性”成本在商品房成本构成中亦占有相当的比例。

    北京知名开发商潘石屹在一次电视访谈节目中称，政府税费大约占到房地产开发成本的60%左右。难怪有人认为，如果说开发商投资房地产是一本万利的话，那么最大的赢家──地方政府则是无本万利。 （记者 孟坚 据《中国证券报》）