日本不断上涨的租金可能带来地价上涨风潮 资料图     

    据日本国土交通省19日公布的报告显示，日本三大都市圈地价16年来首次出现上涨。报告认为，日趋白热化的房地产投资基金并购是推动东京、大阪、名古屋地价大涨的主要因素。

    国土交通省的报告显示，日本三大都市圈物业价格平均上涨0.9％，东京更是成为飙升幅度最大的城市———居民用地价格和商业用地价格分别升18％和14％。

    租金上涨或带动地价上涨

    “在东京，大型物业公司盈利十分牛，”摩根士丹利驻东京首席经济学家竹广佐都(Takehiro Sato)表示，“日益上攻的租金很有可能带来一股地价上涨风潮。”他的这番言论是在国土交通省报告发布之前发表的。

    东京STB研究机构的数据表明，8月份，日本REITs(地产信托投资基金)总资产同比上涨65％达4.8万亿日元(合410亿美元)。日本第二大房地产投资基金———日本房地产投资集团5月份发布的一份报告显示，房地产投资者正陷入“激烈的竞购战之中”。

    截至今年8月，日本房地产投资基金公司数量在一年内从22家上升至38家。日本市场上证券化的房地产资产总额达到10万亿日元，而其中45％是由REITs控制。

    自1992年以来，日本商业用地价格跌幅在全国范围内收窄，而同期周边地区土地价格也出现一定涨幅。

    房地产证券化推动复苏

    竹广佐都还表示，目前日本地价和房产市场的复苏与上世纪80年代不同，现在只有有潜力的地块才会出现上涨，而20多年前，地价普遍上涨。

    “鉴于日本央行将继续实行低利率政策的预测下，我们央行官员必须采取措施避免出现地价泡沫。”日本企业家联合会主席北城恪太郎表示。

    7月，日本央行结束了长达6年的零利率货币政策。上周，日本央行货币政策委员会委员水野温氏表示会继续升息，尽管目前有迹象表明日本经济增速有所放缓。

    分析人士指出，日本地产价格上涨、房地产市场复苏与房地产资本成功实行证券化机制不可分离。这一机制可以追溯到1998年9月。当时，为了帮助银行清除坏账，日本政府决定引入地产证券化机制。这一机制允许各路资本通过证券化手段进入房地产市场，并且增强了市场的流动性。2001年，日本两大房地产投资基金日本房屋基金公司以及日本房地产投资集团成立。

    日本KBC证券机构分析师马拉伯认为：“证券化在日本房地产复苏中扮演了十分重要的角色。理顺并有效利用资产是打开经济引擎的关键举措。”

    出现预防“过热”呼声

    上海社科院亚太研究所高级研究员王少普认为，日本房地产会在短期内出现适度放缓的迹象，“目前日本国内已经有呼吁预防‘过热’迹象的呼声。”但他同时认为，从目前情况来看，地价的上涨还被限定在三大都市圈内，没有扩大到全国；而且上涨水平，尚在一个合理的范围内，没有突破按房租等数据计算出的“收益返还价格”水平。因此，目前不会出现资产泡沫，估计还会有一定的上升余地。

    王少普认为，日本房地产稳步上升并不是今年出现的现象，其实在去年已经初见端倪。最近日本设备投资上升至历史高点，这是推动房地产市场转升的另一因素。近年来日本经济景气上升，办公楼需求旺盛。另外，投资资金持续流入房地产也推动了地价上升。

    日本地产分析人士认为，虽然从全国其他地区来看，所有商业用地的地价仍然下跌，但由于三大都市圈占到全国土地总资产的60％，加之地价上涨有从中心城市向周边扩散的趋势，日本很可能在未来一段时期走出泡沫经济破灭后土地资产连续多年不断缩水的阴影。

    房地产证券化在全球蓬勃发展

    住房抵押贷款证券化始于２０世纪６０年代末的美国，如今已扩展到世界许多国家和地区，它是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。 近年来，房地产投资证券化在世界大多数国家和地区得到蓬勃发展。

    房贷证券化是指银行将房地产抵押贷款按照价值单元分割成小的产权单位，出售给投资者，由于住房贷款的期限普遍很长，而金融机构吸收的存款又具有短期性，一方面可以解决银行“短存长贷”流动性不足的问题，另一方面也可以使资金较少的企业参与房地产投资。

    房地产投资证券化的优势在于：一是小额投资者可以通过购买股票、债券及受益凭证投资于房地产，扩大了参与面。房地产直接面向资本市场，使巨额投资的筹集和融通成为可能。二是房地产投资证券化，把高价值量的房地产权转化为小价值量的可流通的股权和债券，把房地产投资的风险分散、转移到众多的投资者中，降低了投资的总体风险。三是房地产证券操作规范、投资方便，筹资、融资标准化，可以上市流通，具有很强的流动性和变现性，且适用范围广。四是房地产投资证券化使房地产业的经营效率提高，使投资者与经营者分开，体现了两权分离的现代企业制度。（朱贤佳）