“中国经济正处于转型期，造成房价上涨更多的是深层的制度因素。”中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜日前接受记者采访时说。

    汪利娜说：“国家九部委意见更多地是针对新建住房的供给。房地产市场是一个多样化的统一，既包括新建住房与存量房，也包括售房与租赁住房，且是一个动态的市场，因此，政策的制定和出台应考虑整个住宅市场的结构。”

    目前全国有八十九亿平方米存量住宅，在这个政策出台之前，有关部门应该对存量住宅市场进行调查，其中包括存量住宅的户型结构、建筑面积、建筑年限、分布地段等。此外，政府制定政策还应从住宅市场的需求结构入手，比如有多少年轻人要买新房，多少新婚家庭需要购房、有多少家庭需要两三代人同住？汪利娜说。

    “房地产市场最大的特点就是生产周期长，而且市场是动态的、连续性的、相互关联的，一个政策的时滞性强，不可能会取得立竿见影的效果。政府制定政策应提高科学性和可持续性，这些都取决于对市场的充分了解和全面把握。”汪利娜说。

    对于北京等地近一年的房价猛涨，汪利娜认为，中国房地产市场存在深层次的制度问题。首先是土地问题。土地供给制度在推动房价上涨。目前中国土地市场高度垄断，使土地供给的弹性很小，供给时间、供给多少都是由供应方决定。而且二00二年推出的土地“招、拍、挂”政策以来，使地方政府获得更多的土地垄断经营权。

    地价上涨不仅从供给方面影响房价，也影响着住房的需求，因为预期对房地产价格上涨起着不可低估的作用。为什么房地产易出现泡沫，就是因为信息不对称导致人们对房价上涨的预期过高。当百姓每天在媒体上看到听到拍地的价格在不断攀升，谁不想在房价猛涨之前买一栋可心的住房；对于投资者来讲，没有什么事比看着身边的朋友因炒房变成富翁更能困扰人们的头脑和判断力了。

    “如果土地制度不改变，房价怎么能下来？怎么能形成合理的房价？” 汪利娜说，其次，石油、电力等高垄断行业的垄断收入，以及高福利的存在，维持了住房市场的旺盛需求。再加上北京的住房市场不是一个地区性市场，而是一个全国性甚至是全球性的市场，也使北京地区高房价现状持续存在。

    汪利娜认为，应该进行宏观调控，但要从土地、税收、收入分配方式、城市化问题以及土地分配等制度本身深入地考虑问题，其中首先应加大土地市场化程度，改变行政垄断的土地分配方式。

    这位学者表示，现行的政策给市场的信号就是，短期内北京等地九十平米以上房子会卖得较好，在建、存量的大房子价格走高可能会推动房价持续攀升，但增幅会随着成交量的变化趋于下降。（记者 阮煜琳）

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