三四月份对于国内的房地产市场而言是个具有标本意义的特殊时段。一年前，国家接连出台楼市调控政策，楼市逐渐降温；而今，调控周年刚满，北京、广州、深圳、南京的房价一路走高，有的地方大有狂飙之势，就连上海房地产市场近来也呈现出种种“抬头”的迹象。分析人士认为，房地产业在“降温”不久后又重新升温，可能会带来短期的繁荣，但长期来看有产生更多泡沫的隐忧。

     ·关注调控一周年：楼市调控何处去？

    眼下，北京的房价在大涨、广州的房价在高涨，上海的房地产市场成交量和价格也在双双上扬，还有南京、杭州，房价也在走高。如何看待楼市三月“变脸”？房地产调控又将何去何从？

    上海官方网站统计显示，３月份最后一周，上海住宅类(包括动迁类、别墅类、公寓类)商品房均价达９４５７元/平方米，价格环比上涨１５％。其中公寓类商品住宅成交均价为１０７４４元/平方米，近６个月来首次突破万元关口。尽管这与高价楼盘的集中上市有关，但已影响到二手房价，譬如浦东一些楼盘的二手房价就跟风上涨千元。

    面对这种状况，楼市调控何处去？

     ·关注调控一周年：楼市究竟有多少“利多”？

    什么因素促成近来房地产市场的回暖？楼市究竟有多少“利多”？分析人士认为，主要原因是：

    其一，金融政策放松，公积金、银行房贷频频放宽限制，刺激楼市消费。

    其二，政策性利好托市。

    其三，刚性需求依然存在，自主型消费在积压一年之后开始释放。

    其四，人民币升值助推内外资金进入楼市。

    ·关注调控一周年：楼市选择性回暖还是火热重现？

    三四月份对于国内的房地产市场而言是个具有标本意义的特殊时段。一年前，中央政府接连出台楼市调控政策，楼市应声走落；而今，调控周年刚满，北京、广州、深圳、南京的房价一路走高，有的地方大有狂飙之势，就连上海房地产市场近来也呈现出种种“抬头”的迹象。楼市是否已在“鼓励居民适时适度消费”的调控政策中走向全面回暖，甚或昔日火热重现？

    中新网4月10日电 据《中国经营报》报道，以去年3月国务院发布“国八条”为起点，以房地产业为主要对象的宏观调控已历时一年有余。借此契机，我们选择了北京、上海、杭州、南京四大热点城市进行梳理，希望能为各方带来有益的启示。

    揭露北京楼市健康假象

    房价高涨、买房要排队抢购、卖方市场色彩加重，北京楼市入春以来的新表情让人们看到了昔日上海市场的影子。联想中央政府去年对上海楼市的重手调控，北京业界在感受丰收喜悦的同时也开始对市场前景感到忧虑。

    然而，透视北京楼市火热背后的玄机，或许不久的将来，来自无形之手——市场本身对行业的惩罚会比有形之手的调控更具杀伤力。看似有刚性需求支撑的北京乃至国内其他一些城市的房地产市场表现出的其实是一种健康假象。

    追涨、抢购

    3月中旬到4月初，传统销售旺季刚刚迫近，北京住宅交易市场的表现已经给大多数新盘开发商吃了一颗定心丸：均价每平方米5000~7000多元的房子如苹果派、明天第一城首日销售现场排队抢购，单价超过每平方米1万元、总价过百万的房子如凤凰置地公寓、AZ-Town、合生国际花园未放盘已经有数倍于放量的客户在排队。凤凰置地起价每平方米1.24万元的房子首次推出的150套两个小时售出，星河湾一个月热卖数亿元。据一位万元级楼盘的销售总监说，首次销售只会拿出几十套房子，而他自己手里受人之托的就有30多套了。

    与此同时，房价的涨速正在加快。政府统计部门发布的北京一二月房价的涨幅是17%，远远高于全国平均涨幅。记者掌握的单盘数据更直观：东三环一个尚未开盘的高档项目原本预备定价每平方米9000元，最近去探询已经调到每平方米12000元；西四环一个接近销售尾声的住宅项目去年售价每平方米7000多元今年已经卖到上万元。以低价制胜的国美第一城均价在一年内每平方米上涨了2000元，明天第一城半年时间每平方米也涨了1000元。让北京白领购房者苦恼的除了房价的涨势还有一个更残酷的事实：北京四五环内已经很难找到销售单价每平方米7000元以下的房子。所以，当听说远在通州的一个叫世纪星城的项目为二期产品做的客户定位是CBD白领时，记者并不感到吃惊。

    北京楼市当今的表现已经出现昔日上海楼市的影子，人们对待房子的态度正在变成“奇货可居”，一些人已经开始担心：北京楼市会不会变成下一个上海？

　　表面的健康

    尽管市场的火热让开发商们也感到意外，但来自市场一线的人士坚持认为北京的市场还是健康的——因为有刚性需求支撑，和上海被投资型客户炒出来的火爆市场本质迥异。

    凤凰置地公寓开发商对客户进行的调查统计看上去确实很有说服力。这个高档公寓项目刚刚售出的150套房子的买家50%来自北京本地、20%是外籍华人、30%是外地人。客户购房动机调查反映45%的客户单纯用于自住、35%的客户表示自住与投资兼顾、只有20%的买家置业目的是投资。尤其值得关注的一个现象是购买这个单价1.4万元公寓的客户30%属于首次购房人群。“这足以证明北京住宅市场的需求是刚性的，和上海炒家为主的市场大不相同。” 项目主要销售负责人朱华越称。她还反映了一个新的现象：以前的客户90%会采用按揭贷款，但现在50%的客户选择一次性付款。

    苹果派、国美第一城、明天第一城等项目销售反馈的情况类似，都以自用客户为主，投资客户比例估计不超过30%。北京西四环沿线的一些热销项目自住客户比例更高，几乎达到90%以上。

    真实的假象

    然而，这个自用型客户主导的市场表现却被指认为一种真实的健康假象。

    著名的房地产战略咨询顾问王志纲在接受记者采访时一针见血地指出：北京市场的火热其实是恐慌性消费、超前消费、投资型购买共同促成的。

    一来北京房价自去年以来的快速增长以及城区内住宅的减少让那些观望者产生了心理恐慌，担心越晚买越贵、越晚买市区内房子可选择的余地越小，所以赶紧出手。二来刚毕业的大学生、想改善居住环境的中老年人、还有成家立业的中青年都在买房，而且很多年轻人购房追求一次到位，就形成了同步购买局面，也推动了抢购风潮。第三个方面，商品房是个兼具使用价值、保值价值和投资价值的商品，目前国内投资渠道狭窄，使得很多人把资金投向楼市，为这个已经很火热的市场再添薪。另外，全家几代人拿出所有积蓄为年轻人在北京买楼的现象让王志纲非常感慨，他把这类购买群称为北京楼市第四股力量。

    王志纲认为，目前北京楼市的火热是在透支未来的消费力，不利于市场的长期、稳定的发展。他说：“如果我们认为上海楼市出现状况还只是偶感风寒，那么当北京也开始上演类似剧目，其他城市再跟着演，那就是一种流行病了。如果不控制必然酿出大患，最终人不收天会来收，付出的代价就太大了！”

    综合整治祸源

    看来，一切都是房价惹的祸。很多人认为，房价是供求关系决定的，抑制房价过快上涨，只要增加供给量就可以解决了。然而，事实似乎不那么简单。

    北京市统计局不久前公布，今年1~2月北京住宅投资增长86%，商品房新开工面积增长5.7倍达到393万平方米。在这些新增供应中，不同档次住宅的比例没有明示。人们从市场上看到的市区内的中档住宅仍然不多，所以供应结构不调整，只是增加供应总量，对调控整个市场的价格没有用。

    另外，消费预期对购房行为的影响已经在去年的宏观调控中表露无疑。观望情绪蔓延，可以让楼市交易停滞；追涨心理作祟，也会让市场疯狂。

    所以，还原一个健康的房地产市场，信息的透明是第一位的，住宅供应结构的调整是势在必行的，通过有力手段抑制人们的超前消费行为也是至关重要的。

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