去年１２月，深圳的个人合作建房组织成功拍得的两栋宿舍楼均价仅１５５６元／平方米。如此低的价格，无疑给想买房的中低收入者带来一线曙光。

    深圳模式：个人合作建房的一次“非典型胜利”

    深圳个人合作建房组织成立于２００４年８月，合作建房者首先选择了竞拍烂尾楼，因为楼是现成的，容易操作，合作者较有信心。但是，由于合伙人难以就价格达成一致、保密不到位导致竞争激烈等原因，３次尝试先后以失败告终。去年１２月２２日，合作建房者终于成功竞拍到位于深圳市宝安金桥工业区的两栋建筑面积为３８８０平方米的宿舍楼，均价约１５５６元／平方米。

    深圳合作建房的发起者林立人承认他们捡了个大便宜。他认为竞拍成功有以下原因：两栋楼是被法院强制委托拍卖的，其拍卖底价是去年２月估价的，当时深圳的房产价格远低于现在的水平；房屋原为宿舍，土地使用年限仅为５０年，到２０４２年１月的终止时间还有３５年，而一般商品房产权为７０年，且每层楼只有１套产权证，单套转让可能会有困难；两栋楼离市中心较远，配套设施较落后；保密工作做得好，还有一些竞争对手因担心风险而放弃，竞争对手较少。

    有人评价，这次竞拍为合作建房提供了一个成功的模版。但是，严格地说，这次竞拍成功只能算是个人合作建房的一次非典型胜利。因为拍卖烂尾楼是“一锤子买卖”，绕过了最困难的拿地环节和建设环节，难以为其他地区借鉴；而且烂尾楼存在着复杂的债权债务关系，存在风险和偶然因素。林立人说，竞拍烂尾楼是一种务实的选择，但要解决大量中低收入者购房问题，还是要走拿地、建房的常规合作建房之路。

    个人合作建房“八十一难”拦路

    近一时期，个人合作建房组织在全国各地如雨后春笋般涌现，深圳个人合作建房竞拍成功；杭州集资建房由于银行的退出而夭折；温州个人合作建房首次成功拿地……然而，个人合作建房面临着许多局外人想像不到的困难。

    首先是资金的筹集和安全问题。合作建房者都是中低收入者，他们要在短时间内凑齐大笔资金非常困难；资金安全至关重要，一些人反对合作建房的理由之一就是发起者有卷款逃跑的可能。深圳合作建房者的做法是由合伙人把钱存进自己的银行账号，并与银行签订专款专用的托管协议。需要资金时，合伙人把钱从自己的账户转进指定账号。从始至终，发起者都“摸不到钱”。另外，为了防止合伙人撤资，深圳合作建房组织要求参与投标的合伙人交纳一定的保证金。

    要解决资金瓶颈，银行的支持必不可少。但是，合作建房组织没有法律上的明确定位，更难提供银行按揭贷款所需的担保物，使银行贷款的政策风险和金融风险较高，银行积极性不高。不过，日前深圳发展银行表示，愿意为深圳合作建房组织提供金融、信息支持，而且存在向其贷款的可能。

    其次是拿地困难。深圳拍卖的土地一般都是大面积地块，以一块建筑面积６００００平方米的土地为例，按每户１００平方米计算，需要６００户合作才能拿地，这么庞大的组织很难协调。此外，合作建房组织还要面对房地产开发商的激烈竞争。由于做出决策需要合伙人一致同意，造成出价缺乏灵活性以及保守商业秘密的困难。最后，为了规避法律风险，深圳的合作建房组织拿地时只参与政府公开招拍或法院强制委托拍卖的地块，不参与不允许个人投标的地块。

    再次是建筑质量保证。北京知名房地产开发商潘石屹曾质疑合作建房的建筑质量不能保证。林立人认为，合作建房确实存在建筑进度拖延、造价超过市场预期、工程质量难保证、建房材料违例、检验测试、人身安全等风险，但可以通过委托专业的工程监理公司把关来规避风险。

    名不正则言不顺，生长在体制的夹缝里

    个人合作建房是老百姓对高房价的回应，是新生事物。最突出的问题就是合作建房组织是否具有拿地的资格、建筑的资格和能否取得合法的个人房产证。合作建房者认为，法律没有明确禁止的就是许可的，因此合作建房并不违法，而是生长于法律的夹缝之中。

    个人合作建房组织能不能独立拿地？林立人认为，这至少在深圳不是问题。其依据是１９９４年７月施行的《深圳经济特区土地使用权出让条例》第五条：“中华人民共和国境内外的企业、组织和个人，均可依照本条例的规定取得土地使用权，但法律、法规另有规定的除外。”这表明在深圳个人可以依法联合取得土地使用权。

    但即使能合法拿到土地，由于没有房地产开发公司的专业资质，合作建房组织可能还是不能自建房。对此，林立人认为，深圳的个人合作建房组织可以专门成立项目开发公司，自己建房。广东华成律师事务所曾凡金律师认为，个人合作建房组织成立项目开发公司在法律上没有问题，但这种项目开发公司是非赢利性的，完成项目后会自动解散，与一般的房地产开发公司有本质的不同。

    但老百姓最关心的还是合作建房能否取得合法的个人房产证。深圳合作建房者认为，合作建房是一种合作消费行为而不是合作经营行为，取得房产证不成问题。林立人等８１名合作建房者拍得的两栋楼每层楼只有一个产权证。目前，他们正在向国土资源局申请，争取将产权分拆到户。

    可见，合作建房面临的最关键问题是合作建房组织的法律地位不明确。名不正则言不顺，法律地位的不明确直接影响到拿地资格、银行贷款的成败、建设资格以及最终房产证的取得。面对个人合作建房在体制上的尴尬，林立人希望政府能尽快制定合作建房的法律法规，引导合作建房健康而有序地发展，让合作建房者走出一条路来。