作为多元投资的一个方向，越来越多的投资者把目光转向商业地产。于本月17-19日举行的2006第四届商用房产及商铺展览会吸引了众多上海市民的目光。有趣的是，一些来沪揽客的外地开发商颇受欢迎。一位海南鑫桥温泉度假酒店销售人员介绍，房展会上，有近两百人光顾展台仔细询问项目，这几天已有五十多人表示有意愿投资和要求去海南看房，我们的酒店已基本处于满租状况。

　　其实，上海投资客看好外地城市商业房产已有一段时间了，南京国际化工商贸城自２０05年项目启动开始，在上海地区已成功销售了200多套，占总销售的30%左右。“２０05年下半年开始比较好，２０06年上半年可以说是个小高峰。”据其上海地区销售负责人顾女士介绍：“我们的项目非常有优势，首先，化工产业是南京的第一支柱产业，其次这个项目是与化工部合作推介的，是南京市政府２０06年服务业重点项目，第三我们的项目交通便利，就在国道边上，临近六合区（相当于上海的浦东新区）区政府。上海投资者对政府扶持的项目比较放心。” 海南鑫桥温泉度假酒店项目工作人员也介绍，上海地区是该公司销售的重点，其80%的销售量是上海这边完成的。据观察，展会后销售情况较好的房产项目，其资金要求都不高，不少项目允许投资者资金分批到位，甚至还可按揭。

　　“上海地区小有闲钱的客户对这样的投资较感兴趣，在上海市区内进行较好回报的商业型房产投资没有个百八十万是比较困难的，但是有些地区的房产项目只要二十几万的总投资，就有10%的稳定回报对他们来说就很实惠了。”志远地产的庄雪松先生分析。

　　不过在有些房产商得意的时候，另一些外地参展商却愁眉苦脸，苏州建瑞广场的销售人员告诉记者：“我们今年参加了几次房展，效果都不理想，总公司已对上海失望，接下来我们将重心仍放回苏州。”“可能苏州的发展较慢。”置远地产的庄先生猜测。对于一般中小投资者来说，等待一个有潜力的城市发力，没有如此耐心。上海投资者决策较理性，青睐产业成熟、初具规模的项目。

　　庄先生建议上海投资人买外地商业房产要注意以下几点：“我觉得投资外地房产，一定要看项目相关产业类型，像旅游、化工分别是海南和南京的支柱型产业；二是看项目的运营，比如酒店，要考虑是否有固定的客户群，景点布局的远近等，商铺要看商场产业经营环境，消费情况等；其次是看其担保公司，现在上海投资者比较喜欢包售包租这种形式，那么担保公司实力雄厚就使人比较安心；最后投资者要实地考察一番，亲身感受地段质量。”

　　让不动产巧“生钱”（相关链接）

　　■ 陆湘锷

　　房产之所以又称为不动产，一个重要的原因就是它变现比较困难，也就是人们常说的流动性不强。正因为如此，资金被房产“套牢”的现象就相当普遍：比如部分贷款购房者，用自己全部积蓄来付首付，又用未来较长一段时间的资金收入来还贷款，此时如果再出现新的大宗投资或消费项目，他们就无能为力了。再如一些私营业主，他们将一定比例的资金转成了房产，如果此时出现诸如企业规模扩大、接到大量订单等流动资金需求加大的情况，其周转就捉襟见肘了。

　　许多自身拥有房产的人，在急需资金时，可能首先就会想到通过出售房产将不动产转回货币资产。然而，卖房对那些以自住为目的的购房者来说根本行不通，即使对于有条件可以卖房筹资的人来说，他们也很难做到资金的筹集与使用在时间上完全合拍，由于房产变现并不容易，而投资机会又转瞬即逝，很可能等资金筹齐了，投资机会也没了。

　　那么，有没有什么既不用出售房产又可令其迅速变现的途径呢？最简单的办法是以房产抵押的方式向银行融资。我们知道，只要具有可靠的抵押担保，如今从银行获得融资并不十分困难，而房产又是整体价值较高、可贷基数较大的理想融资抵押物，更重要的是通过银行融资不仅无需卖房，而且“变现”迅速。目前，市面上此类金融工具不少，比如工行的加按揭、幸福“+”、融资金账户等等，只要善于合理运用这些工具，给自己的不动产“解套”，让其“生钱”其实也并非什么难事。

　　当然，每个人的具体情况和实际需求都各不相同，在选择工具时，还得根据自己的特点“对症下药”，在此，就结合工行的三个融资产品来做些分析。

　　首先要根据自己房产当下所处的状态来选择。如果所拥有的房产系按揭购买，且贷款尚未还清，那么可以选择加按揭或幸福“+”，这两个产品均属于在原贷款基础上追加的贷款。由于贷着款的房产其抵押尚未完全“释放”，因此追加贷款着眼点只是足额贷款与剩余贷款的差额部分，具体讲也就是当初未贷足的、目前已归还的以及随房产升值的可贷额度上升部分。比如：房产原价80万元，现升值为90万元，当初申请房贷50万元，目前尚余45万元未还清，那么就可以向工行申请最高18万元的（90×70%－45）加按揭贷款。

　　其次要根据自己对贷款使用灵活性要求的高低作选择。如果对贷款使用灵活性要求较高，不想受固定的贷款周期和贷款额度束缚，那么就可以选择幸福“+”和融资金账户，这两个产品均采用循环授信的贷款方式，相当灵活。所谓循环授信就是指银行不直接发放贷款而是给予一个授信额度，此额度在有效期内可循环使用。通过循环授信方式，借款人能在额度和有效期两项基本约束条件下，实现最大限度的灵活性，何时借、借多少均由自己做主，而且能够随借随还，无需笔笔申请。

　　最后是要根据自己所需的资金量大小来选择。如果所需资金量较大，就应该选择融资金账户及幸福“+”。贷款额度的大小主要取决于所抵押的房产，如果是没有贷款的完全产权的房产，其可贷额度当然要比仍贷着款的房产来得多，还有就是可资抵押的房产数量，抵押物越多，可贷额当然也就越大。而融资金账户就是面向具有两套以上完全产权房的高端客户的，通过融资金账户借款人最高能获得200万元的融资。至于幸福“+”，它所面向的是以房产作抵押的各类个人贷款的“老”客户，包括贷款已结清的，也就说无贷款的房产也能申请幸福“+”，因此可贷额度也比较大。
  
     《国际金融报》 ( 2006-11-24 第06版 )