自2002年开始，深圳二手房交易面积突飞猛进，交易量连续3年保持了35％以上的增长速度。到去年底，深圳二手房交易面积达到686万平方米，其中住宅面积达到595.67平方米。与一手房的成交量比达到0.8比1。今年1~6月，二手住宅交易面积为383.79万平方米，比去年同期增长32.44％，与新房交易面积的比例为1.04比1,均户面积达到108平方米。

　　从以上数据可以看出，二手住宅交易量已超过一手住宅。在目前置业需求旺盛、新盘供应有限的形势下，深圳的二手楼市场将会继续保持良好的发展势头。其中，最主要的推动力将来自于90－144平方米户型。

　　未来的供应与需求矛盾突出

　　促使90－144平方米户型成为三级市场主流的原因是：“国十五条”对房地产未来产品供应结构的调整。“90／70”的规定让产品出现严重的两级分化。具备高利润的豪宅产品一直是开发商不愿放弃的阵地，尤其是在近年来市场需求持续旺盛的情况下。同时，占有市场供给量70％的90平方米小户型则是在未来给开发商带来稳定利润的主要来源。可以说，“90／70”的规定将令未来的产品供应琏中出现一段空白，这段空白就是90－144平方米的普通物业。

　　最新的三级市场住宅成交统计显示，均户面积达到108平方米。不难推算，深圳主力置业客群对物业面积的需求，有相当大一部分集中在90－144平方米。在“90／70”规定可能造成未来二级市场90－144平方米住宅断档的情况下，满足此类置业需求的重担将落在三级市场的肩上。

　　换房者的主要置业目标

　　值得注意的是，三级市场90－144平方米的住宅，是否能够受到市场的热烈追捧，目前还存在着几个变数。

　　首先，最大的影响来自价格。如果三级市场上90－144平方米的住宅，因为需求的旺盛而超越了二级市场90平方米以下住宅的价格，其过高的价格最终有可能反过来抑制需求。第二个原因是产品。如果未来小户型产品的品质越来越高，使用率也越来越高，令90平方米以下的户型也能够满足主流置业客群的需求，那么三级市场上90－144平方米的住宅将不是一个空白的填补，而只能作为一种补充。第三，就是置业需求。深圳这一轮置业需求的爆发，开始于2004年初，但它将持续到什么时候，目前还没有定论。如果置业需求减弱，市场供过于求，90－144平方米的物业也很难辉煌。

　　虽然有变数的存在，但有一点是值得肯定的：不论在目前，还是在未来，90－144平方米的物业都是换房者的主要置业目标。这类物业与豪宅拉开价格距离，同时又能满足换房者的心理需求，是他们再次置业的首选。在经济持续增长，换房置业群体逐步增大的情况下，此类物业升值潜力巨大。两三年内，这类二手物业，在现在的基础上继续涨价15％左右，将不是难事。 （世华地产市场研究中心）