近日，南京市开发地域，可以由“地上”转为“地下”，这块新蛋糕的出现使得开发商不亦乐乎。南京现已有两个地块正在公开挂牌转让。

　　地下产权是最大问题

　　南京市国土资源局法规处的负责人表示：“南京这两年一直在研究地下空间土地使用权的有偿转让问题。目前，有两个地块正在挂牌转让，就是研究的成果，参照了‘地上’土地的转让规则，进行了公开挂牌转让。然而效果如何，还有待进一步观察。”

　　而专家看待地下空间的土地交易，似乎并不乐观。专家说，依据我国目前的法律，地下空间的产权问题属于法律盲点，地下空间的使用权转让和收益尚缺少法律依据，投资商和开发商将无法明确获得地下空间的产权。

　　地下空间的产权究竟归谁所有？专家做出了解释。产权有两个概念：一个是所有权，一个是所有权中的使用权。针对我们国家所有涉及土地的所有权都归国有，《宪法》里可以明确看出国家是城市土地的所有者，但是土地的使用权可以依法转让。通常我们理解土地使用权的转让只能是土地之上的使用权转让，地下空间的使用权可否转让是我国的立法空白，那么地下空间的产权也只能是国家所有。“建筑区分所有权”分“所有权”与“共有权”，所有权归建筑物的所有人，不管空间如何不同，在该建筑内的空间使用权都要归该所有人。

　　因为对地下空间权的概念没有统一的界定，如果地下空间权指的是所有权，那么只能是不动产所有权，如果把地下空间权界定成使用权，那么就是不动产用益物权。在国家、开发商、物业的权利与责任的分配上，国家不仅是土地地上、地下所有权者也同时应当是地上、地下使用权转让、转移、限定等商业行为的监督者，开发商的权利就是依法取得地上权或者地下权，并在法律允许的条件下从事与该使用权相关的商业活动。物业公司应当承担相关服务责任，提供安全措施等。

　　对于出售或拍卖地下空间，所得利益归属，专家认为地下空间使用权可以比照地上土地使用权：国家出售或者拍卖所得利益归国家，其他主体依法获得的在使用权期限内依照法律程序转让的，所得收益归该主体。一旦出现安全问题，对于在该地下空间的公民所受到损害的责任承担主体，当然首推地下空间的使用权行使主体或者商业运营主体，这和地上空间的责任主体一致。

　　地下价值的开发

　　国内城市对土地的开发利用已经提升到了三维的立体空间范畴，城市功能形态的布局发生了变化，商家要充分挖掘土地的空间价值。

　　据了解，开发商青睐地下土地已不是秘密：深圳已经有很多开发商意识到了地下空间资源的投资机会，正在抢占地下空间的开发资源，香港也有一些有前瞻性的开发商已经进入深圳市场。

　　针对地下空间土地挂牌交易的现状，专家指出，对于房地产开发商来说，现在是投资地下空间资源最有利的时机。因为，目前国内的地下空间开发不算容积率，也不收地下空间开发的费用，开发商应该看到这方面的投资机会。而且随着法制的健全，以后这些优惠条件可能不复存在。

　　而对于适合被拍卖的地下空间的特性，专家指出，地面是有名的商业中心，拍给开发商作为商业用途比较合适，普通的地下土地拍卖是有困难的。另外，由于地下空间构造特殊，地下土地开发具有一定隐患———地下空间有不可逆性，如果深度和强度定位不够准确，是不能再继续往下挖的。而在功能方面，地下商业缺少的是交通而不是商业，不能一味地把地下空间改造成商业物业。