深圳阻击阴阳合同的消息不胫而走。

　　“深圳市税务局已经向国土部门咨询解决有关‘阴阳合同’的问题，不久将可能推出相应的政策。”2005年12月底，深圳市国土资源与房产管理局房地产业管理处副处长李东在电话中向记者表示。

　　“深圳龙岗布吉已经开始试行，政府正在等待市场检验的结果。”中原深圳地产总经理李耀智透露。

　　“该方案最迟于2006年上半年全面推出。”另一知情人士表示。

　　税收手段或显双重效应

　　何谓阴阳合同？在二手房的买卖中，为了逃避增值部分的税收，卖方和买方往往签订两份合同，一份是以协议的形式以真实的成交价格签订的转让合同，另一份是在国土局备案中以原房产证价格签订的正式合同。因为两份合同，一份是私下的，一份是公开的，所以被形象地称为阴阳合同。

　　“规避法律的行为是无效的，但是政府取证非常困难。”蛇口律师事务所魏影表示。阴阳合同在北京、深圳等活跃的房地产市场表现非常活跃。“在深圳已经成为潜规则，二手房交易几乎每套必用。”中介公司人士称。

　　然而，“长时间以来，由于阴阳合同的普遍盛行，深圳政府二手房市场的统计是无效的。”世联地产董事长陈劲松说，实际上从2004年开始，二手房的价格上升非常快，但是政府的数据没有体现出来。

　　更为重要的是，每年由于阴阳合同，政府少收巨额税负。以梅林片区一套80平方米的房子为例，2004年底购入成本价格大约需要5500元/平方米。根据中原深圳地产对2005年二手房市场价格增长幅度的调查，平均涨幅大约为20%，那么该房2005年底出让价格约为6435元/平方米，差价区间为74800元，减去5%营业税后为71060元，所得税应该征收大约14212元。这仅仅是一年内转手的一套80平方米的房屋。每年深圳二手房供应量大约有300万平方米，损失的税收超过5亿元。

　　2005年11月，北京市建设委员会曾经在某公开会议上提出要解决阴阳合同的问题，但是由于利益团体的各方博弈，“尤其是中介公司所涉及的利益巨大，方案一直没有出台。”一位北京行业内人士透露。

　　而在深圳，推行阴阳合同也有阻力。“此方案无异于重磅炸弹，推行这个方案的目的，是有效抑制炒房，使调控政策得到体现。但是可能也会使二手市场进入冬眠。”中原深圳地产副总经理王楚坤表示担忧。

　　阻击避税方法必然导致交易环节的高成本，业主一旦惜货，进入观望，供应量减少对二手市场就会造成冲击。

　　在深圳安居房相对集中的梅林片区，联通房地产公司销售经理李学钟举例说，一套13年房龄的福利房，已经几易其手，到现在业主手中，成本已经达到35万元，以目前市场价格评估，该房源至少价值40万，然而为了避税，该房的房产证上标示的价格一直为15万元，即使征收20%个税，也要2.35万元；由于交易差价已超原价100%，需按50%征收土地增值税，以及其它转让费用，该房产转让费用大约14.85万元。

　　而仅仅是他经手的房源，平均差价基本上都达到了30万，尤其体现在购买未满5年的安居房，而这些安居房正是市场低端供应的主要来源，这些房源都将可能不再出让。

　　包括莲花北村、益田村、彩田村、梅林一村等一些生活小区，共计22万套安居房。《2005年深圳房地产年鉴》上的数据显示，截止至2004年12月31日，深圳的商品住宅存量套数近63万套。安居房与商品住宅的比例达到0.35。根据中原(深圳)置业顾问有限公司的分析报告，保守估计，未来3年内，每年将有2万套安居房会办理“绿转红”。加上目前的5万套，即3年以后，市场上可交易的安居房将超过10万套。就算只有50%的业主选择放盘(目前福田区的安居房小区放盘率普遍在70%以上)，其供应量也超过5万套，按每套80平方米计，供应面积将超过400万平方米。

　　政策一经实施，这400万平方米的供应量将大大缩水。

　　评估体系难抑逃税？

　　目前，对于如何阻截阴阳合同的方案尚未有定论，基本的思路是使用政府的评估价格，作为纳税的根据，从而使“阴合同”失去价值。根据李耀智介绍，在布吉所推行的方案中，按单套进行评估，整个评估流程全部由政府部门操作，工作量巨大，而且评估的体系还在不断调整中，尚未完善。与此同时，布吉市场价格上升趋势减缓，抑制作用已经显示出来。

　　“我最担心的就是评估的方法是否公平合理，”李耀智说。

　　为避免滋生腐败，如此巨大的评估工程，政府可能不会引入市场评估机构，而由自己完成，“评估平台是否足够强大，能够支撑二手房每年上百万平方米的成交量？”李耀智也表示担忧。

　　另一方面，“目前由于新房市场供应不足，二手市场的需求增长迅速，已经使市场供不应求，如果房源不出，那么供求将更为紧张，使梯形供应链出现断裂，”陈劲松表示担忧，“二手房市场补充作用减弱，直接导致的将是新房市场的价格上升。”

　　李耀智说，供应量减少，会促使卖家将税费成本加载在价格上转嫁给买家，同样导致房价上升。

　　种种的顾虑还在其次，评估体系是否能够刹住逃税之风？

　　以广州为例，广州一直以来都有评估体系，但由于评估价低于市场价格很多，真正用评估价格能够收到税的情况非常少，甚至除资深业内人士外，很少人知道有该体系的存在。

　　广州今年元旦开始的个税新政包括两套收税方式：一种是交易差价的20%所得税；另一种是当业主不能够提供全面真实的收据等材料的时候，征收总价的5%。据中介人士介绍，目前市场上用第一种方式的人正在增加，导致阴阳合同的出现。

　　上海一直沿用以过往交易为基准价格，电脑自动生成价格范围的评估体系杜绝逃税现象。但是自从2005年7月上海市重新恢复20%的个人所得税之后，阴阳合同的趋势见长。中原上海分公司相关负责人透露，有人以报高装修价格的方式，减少差价空间，少缴所得税。甚至有人将升值部分另行签订一个现金协议，在房屋成交时，给付现金，逃避税收。

　　上有政策，下有对策。刹住逃税之风，仅仅靠评估体系，似乎还存在不少漏洞。(记者：徐广蓉)