准“自由付款”浮出水面

　　在2005版上海市商品房预售合同(示范文本)草案中，有一个专门的附件，对预售房“付款方式及付款期限”作出特别“提示”：购房者可以与开发商进行谈判，根据自己的资金状况或工程的建设进度，来确定具体“于某年某月某日前”，或“建设进度至某某(程度)后多少天内”支付多少房款。而且，双方谈判的付款时间表被分为7次之多，付款周期囊括了从签约到交房、办出房产证的所有过程。这一规定的显著特色是：买房人支付房款的多少与房屋建设进度大体保持一致，基本体现了“一手交房、一手交钱”的对等原则。

　　在此前的期房预售中，购房人多有大同小异的“痛苦经历”：房子还没看见，房款就得全部付清，替开发商白白支付贷款利息都算是“小损失”了；房款落袋后，开放商不兑现承诺，买房人无可奈何。更惨的是，遇上房价上涨，一些开发商就千方百计地违约。至于迟延交房甚至楼盘烂尾，买房人“钱房两空”也不鲜见。

　　消费者购房负担有望降低

　　业内人士认为，准“自由付款”将改变房屋交易中开发商、购房人和贷款银行三方地位的旧有格局。

　　其一，消费者的利息负担和机会成本有望降低。购房者可以亮出自身的主张与开发商谈判，根据工程进度来约定分期付款的时间、比例，既可减少贷款利息，更能降低购房风险和成本。其二，房地产开发商自有资金的约束力会加重，将被迫拓宽融资渠道。其三，银行对于房贷监管的审慎性将增强，呆坏账风险将降低。

　　协商付款兼顾各方利益

　　2005年8月15日，央行研究部门鉴于商品房预售存在的种种弊端，在年度房地产金融报告中曾建议取消房屋预售制度。但随后建设部新闻发言人明确表示，国家近期不会取消商品房预售制度。如今，上海出现的准“自由付款”，是否是对央行建议的一种折中性回应？它离取消房屋预售有多远？

　　上海市房地产学会一位研究人士认为，与“取消预售”相比，以合同来提示买卖双方商定自由付款的强制性要小得多，是兼顾各方利益的一种折中方案。

　　建行上海分行房贷部一位专业人士说：“从公平的角度看，取消预售房是迟早的事。”但他认为，从目前的融资制度安排来看，自由分期付款与取消预售之间仍有不小的距离。为什么央行提出取消房屋预售制度的建议后，先是在行业内引起轩然大波，后又遭到众多部门的反对？核心的问题就是开发商与其贷款银行无力克服取消预售所带来的资金链断裂的风险。由此观之，准“自由付款”还只能看作是减少预售房交易纠纷的一种手段，而不能当作是过渡性安排。

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　　取消商品房预售可在穗深搞试点

　　2004年，广东省建设厅曾委托有关部门就取消商品房预售的政策效果进行评估调查。2005年7月出台的评估报告称，广东如果取消商品房预售制度，导致的直接后果就是房价上涨。报告指出，取消商品房预售制度将是房地产行业发展的必然趋势，但目前广东房地产行业还不具备立即取消预售制度的条件。报告建议以广州和深圳为试点，逐步取消商品房预售制度。

　　去年8月，深圳国土房管部门有关人士也表示，主管部门一直在研究取消房地产预售制度，趋向性的意见是将预售制度取消。但由于这一做法事关重大，对房地产市场影响深远，因此，一定要在逐步稳妥的前提下慎重进行。