二手房交易量超过一手房交易量是房地产市场成熟的一个标志。虽然去年年中的几个月，二手房市场受宏观调控影响较大，但中大恒基年终数据显示，2005年北京二手房交易量为65500套，与前年相比仍增加了8126套。

    今年以来二手房市场更加活跃，进入三月份，有些地区的二手房成交量甚至已经暂时超过一手房。

    ■二手房成交放量，部分地区赶超一手房

    由于北京商品房价格的居高不下，二手房的价格要相对低于商品房的价格。为此，众多的房产投资置业者由商品房的需求转向二手房的需求，这就大大增加了二手房市场的需求量，从而加剧了北京二手房市场供不应求的矛盾。据“信一天”统计资料显示：一些热点区域的供需比例已经达到1：10甚至1：15。由于目前市区土地资源的极度短缺，现有项目楼盘的开发主要集中为一些高档次写字楼和公寓，所以投资置业者转到二手房市场中。据调查了解，方庄，中关村，二环内，望京，西大望路二手房成交量超过一手房。

    ■方庄地区二手房交易超过一手房

    对中大恒基市场研究部的调查得知，2006年1月，方庄区域二手房成交量比2005年12月上涨17％，不但呈现逆市上扬趋势，也成为南城二手房交易的翘楚。据中大恒基市场研究部专业人士分析，方庄地区之所以能成为北京二手房回暖最快的区域，与其近几年来房源供给的增加分不开。

    方庄开发于20世纪90年代初，由于在京中央直属机关在这一带地区分房较多，所以方庄地区房源大多是央产房。虽然央产房早已能够上市交易，但是由于操作层面问题未能完全解决，始终不能大量投放于市场，导致了这一地区二手房房源紧缺，二手房供不应求。

    随着商品房在二手房市场交易中占比的不断增加，方庄的房源紧缺问题得以缓解。中大恒基市场研究部数据显示，以芳古园、时代芳群、芳兴苑为代表，蒲方路附近的二手房占据了2月份丰台地区二手房交易量的48.7%。去年和前年已售罄的鑫兆雅园、顶秀欣园、政馨家园、政华家园、方南家园等楼盘也为今后的二手房房源提供了保障。

    从需求方面看，近几年，北京开始对南城内旧

    居民区进行拆迁改造，规模加大且速度加快。而拆迁后的一部分居民由于方庄地理位置优越，交通便利，大部分的二手房社区规划比较成熟、配套设施齐全、价格低廉等原因而涌向这里，所以方庄地区的二手房受到拆迁户的欢迎，成为南部的热点地区。同时方庄地区的二手商品房与央产房相比品质较高，户型优越且较为时尚，这为方庄地区二手房市场的趋向成熟打下了坚实的基础。

    从方庄及南方庄附近的新建商品房项目来看，总体销售态势一般。在期房销售中，大客户群以机关办事处为主，其次是在CBD商圈工作的白领个人购房，与二手房客户群体相比显然不占数量上的优势。另一方面，方庄属于早期开发地区，密度较高，土地的稀缺性比较明显，土地供应量已显不足。这也是导致方庄地区二手房交易量超过一手房交易量的因素之一。

    ■中关村地区二手房成交量超过一手项目30%

    目前中关村地区土地资源极度短缺，现有项目楼盘的开发主要集中为一些高档次写字楼和公寓。由于近几年大批IT人士进驻该区域，再加上它位于北京的高校聚集区。“信一天”市场专业人士认为：由于一手楼盘短缺，二手房吸引了很多购房置业者。所以中关村一带的二手房交易一直很活跃。中关村二手房成交量目前超过一手房成交量30%，随着中关村地区大量人才进入，中关村地区由此引起的住房需求将会持续呈上升趋势。二手房交易会更加活跃。因此“信一天”预测中关村地区二手房交易量未来还将表现为上升趋势。

     ■二环以内，二手房成交量远高于一手房

    二环以内新房档次很高，加上地段优势，平均价格在10000元每平方米左右。而该地区的二手房价格，平均也是7500-8000元／平方米。由于价格优势，使以购房地区为主要选择的消费者更偏爱二手房。在该区买二手房不管是用来自己居住，还是作为投资，都比较划算。再加上由于国家对央产房政策放宽，使该区的二手房供应量大幅增长，成交量大幅度上升。“信一天”预测随着国家对央产房政策的放宽，卖家置业升级的愿望更加强烈，二手房交易会更加活跃。不仅二环内，包括三环及四环内由于土地供应的限制，可购买的一手项目将处于递减态势，未来几年二手房成交量将全面超过在售项目。

    ■望京地区二手房成交量超过该地区一手房成交量25%

    据“信一天”统计资料显示：望京的二手普通住宅成交量较去年年底递增了75.87%。近几年随着望京地区的发展，楼盘品质的提升，该区域新商品房价格一路走高，目前在售的楼盘如融科橄榄树、炫彩嘉轩、季景沁园均价目前已经达到每平方米7500元-8500元之间。从而使得该区域的商品房与二手房价格差距拉大到现在的1500元/平方米左右，二手房价格优势更加显现；由于该区域本身作为一个新兴区域，二手房年代比较短、品质相对较高，从而使得二手房与商品房之间的替代性比较强，所以置业者进行了购房选择的替代，转向二手房市场。所以加大了该地区的二手房成交量。目前二手房成交量超过一手房成交量25%。结合望京独特的区位优势以及日益浓厚的人文环境，“信一天”市场专业人士认为：随着该区域未来几年土地的限制，新的在建楼盘越来越少，而二手房品质相对很高，望京地区将来一定是二手房交易的热点区域。

    ■西大望路沿线二手房成交量超过一手房成交量40%

    由于西大望路的改造，因此民宅的分布并不均匀，而是南北各集中在一块区域。北部主要集中在团结湖、甜水园、金台路、红庙地区；南部主要分布于南北磨房、武圣路、松榆里、双龙小区。由于这些区域发展得较早，因此周边设施和小区配套都非常完善和成熟，逐渐得到京城大多数百姓的认可，需求量逐年递增。再加上这些地区中小户型较多，适合初次置业者。因为中小户型房屋的总价比较适中，适合许多首次置业的消费者购买。“信一天”市场提供的数据显示：由于该地区范围比较广，二手房成交量超过一手房成交量40%。成为目前北京市二手房交易最活跃的区域。